日本は、アジア太平洋地域において、ホテル投资および惭&补尘辫;础について最も选好され、かつ活発な市场としての地位を维持しており、上昇基调にある市场环境の下、2024年の取引额は１兆円（64亿米ドル）に迫る记録的な水準となっています。
2025年はこの取引额を上回るとは见込まれていないものの、坚调な市场环境の下で、取引量はおおむね安定的に推移すると予想されています。
市场概况
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渥美坂井法律事务所
日本でのホテル投资を推进する市场要因は多岐にわたり、国内投资家と海外投资家の双方にとって魅力的なものとなっています。
需要面ではインバウンド観光が引き続き成长しており、2024年に访日客数が过去最高の3690万人に达したのに続き、2025年は4000万人超に达する见通しです。円安により、投资家および旅行者の双方にとって、日本は引き続き魅力ある场所となっています。
これらに加えて、宿泊需要の大部分を占める坚调な国内旅行需要が下支えしています。これと并行して、ホテルの础顿搁（平均客室単価）および搁别惫笔础搁（贩売可能客室１室あたり収益）は前例のないペースで上昇を続けており、ホテルの営业成绩全般を改善するとともに、大きな投资リターンをもたらしています。
供给面では、建设费の高止まりによって新规ホテル开発は引き続き制约を受けており、特に东京、大阪、京都などの主要エリアにおいてその倾向が顕着です。
取引动向
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過去数年では、2021年のBlackstoneによる近鉄グループホールディングスのホテル?ポートフォリオの取得、2022年のGICによる西武ホールディングスのホスピタリティおよびレジャー資産ポートフォリオの取得、2023年のSC Capital主導コンソーシアムによるダイワリゾートのホテル?ポートフォリオの取得など、大規模なポートフォリオ取引が見られました。
しかし、2024年および2025年の取引规模を主に牵引しているのは、単一资产を対象とするホテル取引です。
惭&补尘辫;础取引
ホテルは、広くかつ正当に、不动产の一分类として位置づけられていますが、多くのホテル取引は惭&补尘辫;础を伴うか、または惭&补尘辫;础を通じて実行されています。これは特に、当该会社が所有および／または运営する不动产资产の取得の一环として行われるか、またはそれとは独立して行われるかを问わず、ホテル运営会社の买収において顕着です。さらに、ホテルブランドを保有し、そのブランドの下で営业するホテルの运営またはサービス提供を行う会社の买収においても同様です。
基礎となる不動産の取得を伴わない主要なホテル運営会社の買収の代表例としては、2006年のインターコンチネンタル ホテルズ グループによるANAホテルズグループジャパンの持分の過半数取得があります。これにより、IHG?ANA?ホテルズグループジャパンという合弁会社が設立され、当時、日本で最大の国際的なホテル運営会社となりました。
もう一つ、ごく最近の日本の買い手によるホテルブランド買収の代表例としては、西武?プリンスホテルズワールドワイド（SPW）による、Ace Hotelsの親会社であるAce Group Internationalの買収が挙げられます。これにより、SPWはAce Hotelsブランドおよびその全世界での運営事業を取得しました。
単一资产取引
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日本における単一资产のホテル取引は、しばしば、别个でありながら并行して行われる２つの取引として构成されます。一つはホテル不动产の売买に関する取引であり、もう一つはホテル运営事业体の株式の売买に関する取引です。
つまり、単一资产取引として分類されてはいるものの、ホテルの取得および売却は、不動産取引と惭&补尘辫;础取引の組み合わせで行われることが多いということです。
これら単一资产取引を牽引する主な要因は、日本においてホテル不動産への投資および保有のために広く用いられている投資ストラクチャー、すなわちTMK（特定目的会社）および、合同会社が運営するGK-TK（匿名组合）です。
これら特定目的会社および匿名组合ストラクチャーは、これらが有する税务上のメリットにより、またノンリコースもしくは限定リコースファイナンスに适していることから、幅広い不动产投资に利用されています。さらに追加的なメリットを提供し得る信託との组み合わせで用いられることが多くあります。
しかしながら、これらはホテル不动产を保有するうえでは有利である一方、ホテル事业の运営が法的に禁止（特定目的会社の场合）、または制约を受けて（匿名组合ストラクチャーの场合）います。
そのため、ホテル投资家は、ホテル不动产を保有する事业体または信託银行との间のマスターリース契约に基づき、ホテルを运営するための别个の事业体を设立しなければなりません。
その结果、ホテルを継続ベースで売却するためには、运営事业体の株式（资产譲渡は一般的には好まれない）と、基础となる不动产の双方を买い手へ譲渡する必要があります。
Christopher Marc Hodgens氏、木村勇人氏（中央）、细川昭子氏は渥美坂井法律事务所のパートナーです。
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