民法は日本の不动产に适用される基本的な法律であり、土地と建物の所有権の分离を定めています。所有者は不动产を使用し、そこから利益を得、処分する権利を持っています。アパートやコンドミニアムなど、构造上区分され、复数の所有者により所有される建物の区分所有については、建物の区分所有等に関する法律が规定しています。
不动产の保有については、信託という仕组みも一般的に使用されています。信託では、信託受託者が法的所有者となり、実质的所有者が受益権を保有しますが、これは主に税制上の优遇措置を得ることを目的としています。外资系公司が日本の土地や建物を直接所有したり、信託受益権を保有したりすることは可能です。しかし、外资系公司は、法人税や源泉徴収税などの税务上の问题を考虑し、自己勘定で不动产を购入せず、不动产保有のための手段を确立する倾向があります。
赁借権は一般的なものであり、民法などの法律によって规定されています。赁借権者は一定の法的保护を受けることができます。不动产登记法は、不动产の所有権などの登记手続きを定めており、これには、所有権、不动产の利用に関する権利、担保権などを记録する不动产登记制度が含まれます。
所有権の种类
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民法では、复数の団体や人が共同で不动产を所有することを认めており、この场合の所有権を共有持分権と呼んでいます。共有持分権者は、一定の制限に従い、共有契约に基づいて不动产の利用、管理、変更の方法について合意することができます。
建物の区分所有等に関する法律は、不动产の一部を构造上区分して、一つの不动产として利用することや、区分所有権その他の所有権の対象とすることを认めています。一般に、建物の管理および共用部分に関する规则は、同法に従って定められています。共有持分権や区分所有権を取得する际には、共有契约书やその他の规制を必ず确认する必要があります。
また、主に税务上の理由（取得税や登録免许税など）から、信託受託者と不动产所有者との间で缔结される信託契约に基づく受益権という、ある种の所有権を保有することも一般的に行われています。受託者は、他方の个人または団体の利益のために不动产の所有権を保有します。
また、民法は、不动产の利用に関して、赁借権と地上権についても规定しています。借地権は最も一般的なタイプの土地利用権であり、借地借家法が适用されます。同法は、借地人に対する法的保护についても规定しています。たとえば、标準的な赁借契约は、赁贷人に正当な理由があり、赁借人に少なくとも6カ月前に解除の通知をしない限り、解除することはできません。
一方、定期赁借契约は、同法に基づく一定の手続きを満たすことを条件に、正当事由なしに解除することができます。たとえば、赁贷人は、契约の缔结に先立ち、赁贷借が更新されない场合の具体的な条件について、书面を交付して説明しなければなりません。
同法は、建物赁贷借の场合は赁借人が建物の占有を取得した时点で、土地赁贷借の场合は建物の所有権が登记された时点で、赁借権が発生すると认めています。登记料が必要となるため一般的ではありませんが、赁借権を登记することもできます。
不动产の所有権や地上権に「根抵当権」を含む抵当権を设定することは可能であり、通常行われています。抵当権が设定されても、必ずしも所有権が移転するわけではありません。当事者は、単纯な合意と登记によって抵当権を设定することができます。特に留意すべき点として、抵当権を设定する当事者は、自身が処分権限を有することを确认すべきであることが挙げられます。
抵当権者は、他の债権者よりも先に自身の债権の弁済を受ける権利を持ちます。同一不动产に复数の抵当権が设定されている场合、优先顺位はその登记が行われた顺序に従います。抵当権は、抵当地上の建物を除き、基本的に対象不动产の不可分の部分を対象としています。
抵当権の実行には、竞売によって担保権を行使する担保不动产竞売と、不动产からの収益を被担保债権の弁済に充当して担保権を行使する担保不动产収益执行があります。
民事执行法に基づく不动产担保権の行使は、所定の书类がすべて提出されなければ开始されません。
所有権の构造
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外資系企業が日本の土地や建物を直接所有することは可能ですが、会社法に基づいて設立された株式会社（KK）や合同会社（GK）などの日本で設立された法人を通じて所有する方法が一般的です。KKは「stock company（株式会社）」と翻訳されることが多く、一方、GKは通常、「Japanese limited liability company（日本の有限責任会社）」と翻訳されます。
不动产金融市场では、二重课税を避けるため、商法に基づく匿名组合（罢碍）契约や、资产の流动化に関する法律に基づく特定目的会社（罢惭碍）契约を缔结した上で、骋碍を利用するのが一般的です。
どの构造が适切かを判断するには、规制（特别目的会社の种类や会社の资产の种类に応じて、异なる规制がスキームに适用される）、明确な税务意见书の必要性、管理コスト（罢惭碍构造を使用した场合、コストが高くなる）などの复数の要素を検讨する必要があります。罢碍契约は二重课税の回避を认めていますが、日本の法律には明确に规定されておらず、この点に関する法的见解を示すことは容易ではありません。
骋碍は、1つの主体を社员とし、1人の个人を职务执行者に任命するだけで设立できるため、ガバナンスの面でより柔软性と简易性に优れています。一般社団法人（滨厂贬）では、定款に基づき一旦选任された役员について、株主が変更や选任をすることが认められていません。そのため、株主の介入を受けない会社として、ガバナンスの中立性确保や倒产防止を目的として多く利用されます。
罢惭碍については、骋碍-罢碍构造とは异なり、特别な税务上の取り扱いの要件が税法で明确に规定されています。したがって、これらの要件を充足すれば、投资家は二重课税を回避することができます。罢惭碍は、碍碍の普通株式と同様の特定株式と优先株式の2种类の株式を発行することができます。
优先株主の议决権には制限があります。资产の流动化に関する法律では、ガバナンスの観点から、取缔役1名と监査役1名を置くこと、具体的な资产流动化计画を作成し、当局に提出すること、计画に変更があった场合は报告することが义务付けられています。
法务デューデリジェンス
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不动产所有権の移転または取得は、不动产登记法に従って登记されない限り、第叁者に対して主张することはできません。新规取引に関する登记申请书が提出されると、申请手続きが完了するまで登记済証は発行されません。したがって、取引前に対象不动产の登记を确认するのが一般的な惯行です。
登記内容に不備がないことを確認した上で申請しなければなりません。登記簿に記載されていない第三者が真の法的所有者である、あるいは所有権を有していると裁判所が判断するかもしれないというリスクは、わずかであるものの、あり得ます。登記の要件は厳格であるため、このようなリスクが現実になる可能性は低いとはいえ、基本的に法务デューデリジェンスは、リスクを軽減するための十分な方法だと考えられています。したがって、日本では権原保険は一般的ではありません。
法律顾问は通常、现地でのデューデリジェンスを行わないので、地域の规制、建筑や建设、环境、都市计画や用途地域、実际の境界に関する事项など、実地のデューデリジェンスが必要な问题は、デューデリジェンスの対象に含まれないことになります。上记の事项を対象とする鑑定书、技术报告书、物件报告书の作成を依頼することもできます。
実务上、顾问弁护士は一般的に、対象不动产に関する重要な契约书、报告书、书类、証明书などを検讨し、购入者が当该不动产を取得することを妨げるような重大な问题がないかどうかを确认します。
デューデリジェンスの范囲には、対象不动产の権利関係（売主が所有者であるか、竣工しているか、担保権が存在するか）、テナントと赁贷借契约、不动产に関するその他の契约（不动产管理契约など）、不动产に适用される规制、环境问题、境界、诉讼などが含まれます。
対象物件のコストや特性に応じて范囲は异なりますが、登记事项証明书の确认は不可欠です。报告书などに何らかの问题が见つかった场合には、法律顾问が法的観点から详细に调査します。
デューデリジェンスは一般的に以下の手順で進められ、最終報告書が提出されるまでに1カ月～2カ月を要します。まず、法务デューデリジェンスの範囲を決定する必要があります。対象物件に関する情報パッケージが、秘密保持契約または意向表明書に従って購入候補者に提供されます。場合によっては、売り手と購入候補者の間で質疑応答の時間が設けられることもあります。購入候補者は、法务デューデリジェンスの結果に基づいて、取引を進めるかどうかを決定します。
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