フィリピンの不动产业界は、国家の利益と投资机会のバランスを取るという、复雑な法的枠组みの下で成り立っています。この法的枠组みは、国家主権を保护する土地所有に関する宪法上の制限を基盘とする一方で、生产的な外国投资を诱致しようとする政策によって推进されています。
近年、フィリピンの不动产开発には外国资本が流入しています。この流入は、住宅、商业、工业用地に対する需要の高まりによるものです。2024年のフィリピンの骋顿笔成长率は5.8～7.0%と予想されており、フィリピンの不动产市场への外国からの関心は継続すると予想されています。また、情报技术とビジネス?プロセス管理の分野や、政府の取引活动においても継続的な成长が见られます。これは、オフィスや商业用地の需要が継続していることにつながっています。
メトロ?マニラ以外の地域でタウンシップや复合用途开発プロジェクトが进行しており、住宅市场は広范囲に拡大しています。政府は、特定の地域での商业活动を促进するために、财政的な优遇措置を提供する法律を制定し、都市部から离れた地域での不动产开発を促すよう诱导しています。
基盘
マネージング?パートナー
DivinaLaw
メトロ?マニラ
Email: nilo.divina@divinalaw.com
1987年フィリピン宪法は财产権の包括的な枠组みを提供しており、フィリピン権利章典は私有财产の保护に重点を置いています。また宪法は国策として、国益と国家主権を最优先で考虑するよう定めています。これに準じて、宪法は土地所有権を规制しています。土地所有はフィリピン国籍保有者のみ、またはフィリピン资本が60%以上のフィリピン法人に限定されています。
フィリピン民法は、同国の财产に関する法律の础となるものです。个人および法人の不动产取引に适用される财产権と取引について、详しく规定しています。そして、所有権の移転を、有効で法的に强制力のあるものにする必要条件を定めています。
不动产の売却、または１年以上のリース契约は书面で行う必要があります。不动产に関する権利の设定、移転、変更、抹消に関する契约は、公文书で行われなければなりません。
外国投资
パートナー
DivinaLaw
Email: ciselie.gamo@divinalaw.com
外国投资家は、土地所有の制限はあるものの、フィリピンの不動産への投資や参入が可能です。
外国投资家リース法〔共和国法（RA）第7652号〕は、外国投资家が私有地を50年間リースすること、さらに25年を限度として更新することを許可しています。リースされた土地は、投資目的のみに使用されることが定められています。外国投资事業を中断する際は、連続して３年を超えることはできません。
外国人はまた、コンドミニアム?プロジェクトに投资することができます。コンドミニアム?プロジェクトにおける外国所有権は、合计で40%を超えることはできません。
外国人は、不动产投资信託（搁贰滨罢）ファンドにその発行済み株式资本の40%まで投资することができます。搁贰滨罢は、投资家に、収益を生む不动产のさまざまなポートフォリオに投资する机会を提供しています。これによって、个々の不动产への投资に比べて、リスクが軽减されます。搁贰滨罢はフィリピンの株式市场で取引されており、流动的で透明性の高い投资を促进しています。
土地の登记
シニア?アソシエイト
DivinaLaw
Email: danica.godornes@divinalaw.com
フィリピンでは、不动产管理は不动产登记令〔大统领令（笔顿）第1529号〕と土地登记法（法律第496号）などの法律や法令によって规定されています。これらの法律は土地登记の手続きを规制するものです。
フィリピンでは、土地保有権原の真正性を保証し、ひとたび所有権の主张が确定された后はその确定力を保护するという、トレンズ?システムの土地登记を採用しています。登记された土地を取引する者は、権原に记载された以上のことを确认する必要はなく、権原に记载された各种の负担や请求についてのみ、责任が生じることになります。
未登记の土地は、管辖権を有する裁判所への申请を通じてトレンズ?システムに组み入れることができます。裁判所が申请者の権原が登记するに十分にふさわしいと判断した场合、判决によって申请者の権原を确定することになります。フィリピン土地登记局は登记令と、それに対応する権限証书発行します。
登记された土地の所有者は、既存の法律に従って、その土地を譲渡、抵当件设定、リース、その他の取引を行うことができます。その场合、取引を証明する书类は、物件が所在する地域の不动产登记所に登録されます。
登记とは、第叁者に対して土地を譲渡または影响を与える効力を持つ行為であり、登记の时点からすべての人に対して、その通知がなされたものとみなされます。所有権の移転の场合、元の権限証书は取り消され、新しい所有者に権限譲渡証书が発行されます。リース、抵当、その他の担保権の场合は、権限証书に里书きされます。
トレンズ?システムは、コンドミニアムの区分所有権や権益の登记にも採用されています。
环境保护
环境に関する法律も、フィリピンの不动产业界に影响を与えています。これらの法律は、不动产开発の环境への影响に対処し、自然资源と公众卫生を保护するために、责任ある土地利用を促进することを目的としています。
环境保护に関する基本となる法律は「国家環境政策（PD第1151号）」です。これは環境管理と規制の枠組みを提供し、国家の開発計画やプロジェクトに環境への配慮を組み込んだものです。
笔顿第1586号により制定されたフィリピン环境影响评価制度は、环境に重大な影响を与える可能性のあるプロジェクト、または环境の质に着しく影响するあらゆるプロジェクトが提案されるのに际して、环境影响评価を义务づけています。环境天然资源省から事前に环境适合証明书を取得しない限りは、いかなる个人、パートナーシップ、公司も、环境的に重要な影响があると指定されたプロジェクトや地域については、着手することも、运営することもできません。
不动产开発业者が考虑しなければならない、その他の重要な环境に関する法律には、大気浄化法（搁础第8749号）、水质浄化法（搁础第9275号）、固形廃弃物管理法（搁础第9003号）があります。
国の法律に加えて、地方自治体は独自の环境规制や条例を施行しています。これには、环境クリアランスの追加要件、ゾーニング规制、地域の环境问题に対処するための特定の措置が含まれる场合があります。开発业者は、国家や地方の环境基準を遵守するために、これら地方の规制に対処しなければなりません。
地方の成长の促进
フィリピンでは、地方自治体がゾーニングや土地利用规制を実施?施行しています。
地方自治体には、バランガイ、町、市、州があります。これらの自治体は、自らの管辖内での土地利用计画、ゾーニング、开発に関する条例を策定し、施行します。
これらの条例は、土地を住宅、商業、工業、農業、公共用地などの異なるゾーンに分類し、それぞれのゾーンで許可される活動や建築基準に関する具体的な規制を設けています。この地方分権的なアプローチは、地方自治法（RA第7160号）で導入されました。この法律により、都市の成長と环境保护、社会的な目標とのバランスを取りながら、地方自治体が自らのコミュニティの特定のニーズや条件に合わせて、規制を調整する権限が与えられました。
不动产税
地方自治体はまた、不动产税の評価と徴収も担当しています。税率は、各自治体がそれぞれの管轄内において条例で課している税率によって異なります。不动产税は、各自治体の地方評価官が決定する不動産の評価額に対して課されます。
先般の不動産価値評価改革法（RA第12001号）によって、フィリピン全土の不动产评価が標準化されました。すべての不動産は、地方政府財務局が採用した基準に従って、現在の市場価値に基づいて評価されなければなりません。注目すべきことは、この法律は施行から２年間の不动产税免除を定めたことです。
不动产の譲渡には、国家政府と地方自治体の両方から课税されます。不动产売却益（赠与、遗产などの他の譲渡）と印纸税は、内国歳入庁（叠滨搁）を通じて国家政府に支払われます。所得税率は、不动产が通常资产または资本资产として保有されているか、そして、売主のステータスによっても异なります。不动产が売却目的で保有されているか、事业で使用されている场合、譲渡には付加価値税が课されることもあります。
地方自治体、特に州や市は、适正市场価値または総対価のいずれか高い方に基づいて不动产譲渡税を课します。
地方登记所は、いかなる証书の登録に际しても、税金の支払い証明を要求します。买主は、叠滨搁が発行する登记许可証明书と地方自治体への譲渡税の支払い証明を提出する必要があります。
フィリピンの不動産に関する法的枠組みは、国益と外国投资を誘致する必要性のバランスをとるために、複雑なものになっています。これは、国家の経済目標と地方の開発優先事項を調和させ、投資家にとって魅力的で、かつ、コミュニティのニーズに応える環境を促進します。政府は、不动产市场をより魅力的にするために、不動産管理と課税を継続的に改善し、合理化しています。
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